MakelAI is niet gelieerd aan Funda. Deze pagina gaat over het schrijven van advertentieteksten in het algemeen, met de Nederlandse woningmarkt als context.
De opbouw die werkt
Er is geen voorgeschreven vorm, maar deze volgorde sluit aan bij hoe mensen lezen: van sfeer naar feit naar omgeving.
- 01
De opening: één sterk kenmerk
Begin met het beste wat deze woning heeft en maak het concreet. Niet "een sfeervolle woning", maar het glas-in-lood, het licht van vier uur, de tuin die op het zuidwesten ligt. Eén beeld waar iemand in blijft hangen.
- 02
De indeling: begane grond naar boven
Loop het huis door zoals een bezichtiging gaat. Voordeur, woonkamer, keuken, dan naar boven. Noem oppervlaktes waar ze indruk maken en laat ze weg waar ze dat niet doen.
- 03
De buitenruimte
Tuin, balkon, berging, parkeren. Ligging erbij, want dat is het eerste wat gevraagd wordt.
- 04
De omgeving
School, station, supermarkt, uitvalsweg. Concreet in minuten. Dit is de laatste alinea, want dit is wat iemand onthoudt als hij wegklikt.
- 05
Een uitnodiging
Kort. Eén zin. Geen "aarzel niet om contact op te nemen".
Hoe lang moet het zijn
Tussen de 180 en 260 woorden werkt in de praktijk het best. Korter voelt als een advertentie in een huis-aan-huisblad, langer wordt niet uitgelezen. Bij een bijzonder pand mag je naar de 350, maar dan moet elke zin iets doen.
Schrijf op B1-niveau. Dat klinkt als een beperking maar het is het tegenovergestelde: korte zinnen en gewone woorden lezen sneller en blijven beter hangen. Ongeveer zeventig procent van de Nederlanders leest comfortabel op dat niveau.
Zeven fouten die je overal tegenkomt
- 01
Beginnen met de locatie
"Gelegen in de rustige woonwijk X treft u deze keurig onderhouden woning aan." Iedereen begint zo, dus niemand leest het.
- 02
Bijvoeglijke naamwoorden stapelen
Sfeervol, riant, luxueus, uitstekend. Ze zeggen niets omdat iedereen ze gebruikt. Vervang ze door wat je ziet.
- 03
De u-vorm volhouden
"Treft u aan", "beschikt u over". Het maakt de tekst afstandelijk. Beschrijf de woning gewoon.
- 04
Elk vertrek opsommen
Een lijstje van alle ruimtes met afmetingen is een plattegrond, geen tekst. Die informatie staat al bij de kenmerken.
- 05
Minpunten wegschrijven
Een tuin op het noorden "heerlijk" noemen werkt averechts. Noem het en geef er een reden bij: koel in de zomer, prettig voor wie in de schaduw zit.
- 06
Afsluiten met een cliché
"Kortom, een unieke kans die u niet mag missen." Zonde van de laatste zin, want die wordt het best gelezen.
- 07
Dezelfde tekst hergebruiken
Twee identieke rijtjeshuizen in dezelfde straat verdienen twee teksten. Kopers vergelijken advertenties naast elkaar en zien het.
Vindbaarheid: wat er wel en niet toe doet
Op een portal doet je tekst weinig voor je positie in de zoekresultaten daar, want die draait vooral op filters: prijs, oppervlakte, plaats, aantal kamers. Waar je tekst wél telt, is Google, en dan vooral op je eigen website.
Verwerk daarom de termen waarop mensen zoeken op een manier die natuurlijk leest: het woningtype, de plaats, de wijk, en waar mensen op zoeken bij zo'n huis. "Jaren 30 woning Haarlem met tuin op het zuidwesten" is een zoekopdracht die bestaat. "Riant gelegen object" niet.
Checklist voor je op plaatsen klikt
- Staat er minstens één ding in dat je alleen weet omdat je er geweest bent?
- Klopt elk getal? Oppervlakte, bouwjaar, energielabel, afstanden.
- Staat er niets in wat je niet kunt onderbouwen?
- Heb je de woorden sfeervol, riant en gelegen geschrapt?
- Zou je deze tekst herkennen tussen die van je collega's?
- Lees de eerste zin hardop. Wil je verder lezen?
Het getal dat het vaakst fout staat
De woonoppervlakte. Die wordt overgenomen uit een oude advertentie, uit het kadaster of uit een meting volgens een andere norm, en dan staat er iets anders dan de meetinstructie oplevert.
Controleer dat getal apart, voordat de tekst de deur uit gaat. Van alle fouten in een advertentie is dit degene waar je het langst last van hebt.
Veelgestelde vragen
Hoe lang moet een woningtekst zijn?
Tussen de 180 en 260 woorden werkt in de praktijk het best. Korter leest als een advertentie, langer wordt zelden uitgelezen. Bij een bijzonder pand kun je naar 350 woorden, mits elke zin iets toevoegt.
Mag ik dezelfde tekst voor twee woningen gebruiken?
Het mag, maar het werkt tegen je. Kopers vergelijken advertenties naast elkaar en zien direct dat er geknipt en geplakt is. Bij identieke rijtjeshuizen verschilt bovendien altijd iets: de tuinligging, de staat van de keuken, de verdieping.
Helpt een goede woningtekst voor mijn vindbaarheid in Google?
Op je eigen website wel. Daar concurreer je met de portals, en een tekst met de juiste zoektermen erin maakt verschil. Op de portal zelf draaien de zoekresultaten vooral op filters zoals prijs en oppervlakte.
Moet ik gebreken in de tekst vermelden?
Als makelaar heb je een mededelingsplicht voor wat je weet en wat voor een koper van belang is. Los daarvan werkt het beter om een minpunt te noemen met context dan om het weg te laten en er bij de bezichtiging op betrapt te worden.
De opbouw hierboven, maar dan automatisch
MakelAI schrijft in deze volgorde, met jouw observaties erin.